Rbremont.ru

РБ Ремонт
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли стеклить балкон без разрешения

Разрешение, штрафы и согласование незаконного остекления лоджии

Остекление лоджий и балконов, это распространенная практика в многоквартирных жилых домах, направленная на:

  • создание комфортных условий проживания;
  • минимизацию проникновения холодных воздушных масс;
  • исключение попадания атмосферных осадков;
  • снижение уличного шума;
  • обеспечение дополнительной безопасности и др.

Почему нужно получать разрешение на остекление балкона

Потому как единого НПА, регламентирующего требования к таким работ нет, многие граждане полагают, что допускается остеклять балкон без наличия разрешения. Это не всегда и не совсем так.

Если в первоначальных рабочих чертежах, по которым строился дом, предусматривались балконы с остеклением, оформлять замену (монтаж) оконных блоков не потребуется. Но и тут присутствуют нюансы.

  1. Правилами технической эксплуатации жилфонда на УК возложены обязанности по контролю за:
    • окраской наружной стороны остекленных оконных рам в одинаковый цвет;
    • сменой окон на стеклопакеты ПВХ имеющие цвет аналогичный установленным во всем здании.

Если в МКД все окна белые, то устанавливать коричневые запрещено.

  • Нельзя изменять конфигурацию стеклопакетов, если это указано в договоре с застройщиком. Неквалифицированные работы, без предварительной оценки возможных последствий, приводят к:
    • обрушению строительных конструкций дома;
    • судебным разбирательствам;
    • выплате ущербов и штрафов;
    • восстановлению за собственный счет.
  • Если действия привели к значительному материальному ущербу, недвижимость реализуют с аукциона. Часть вырученных средств идет на покрытие ущерба и судебные издержки, оставшаяся сумма — Вам. Тогда уже будет поздно интересоваться «Можно ли не оформив разрешение стеклить балкон?».

    Является ли остекление балкона перепланировкой

    Работы по остеклению, смене и установке стеклопакетов, косметическому ремонту рам балконов и лоджий не являются перепланировкой, получать на них разрешение не нужно. Они не приводят к изменению жилплощади, положения оконных и дверных проемов, несущих стен и перегородок и не искажают сведений отраженных в техпаспорте.

    Из статьи 15 ЖК следует, что территория балконов и лоджий не входит в жилую площадь. Но если установить стеклопакет, убрать перегородку, утеплить ограждающие конструкции, провести теплоснабжение, то нежилая площадь станет жилплощадью недвижимого имущества. Поэтому жильцам многоэтажек нужно знать «Является ли остекление балкона перепланировкой или переустройством квартиры?».

    Монтаж балконных окон нередко квалифицируется как перепланировка или переустройство, при производстве сопутствующих работ по:

    • прокладке инженерных коммуникаций по новой схеме;
    • изменению конфигурации помещений;
    • по демонтажу стен (их участков) и ограждающих конструктивных элементов;
    • расширению балконов относительно парапета либо фасада здания (на 30 см и более);
    • строительству простенков и иных элементов повышающих давление на перекрытия;
    • возведению конструкций препятствующих свободному проходу к пожарным люкам либо
      повлекших нарушение противопожарных устройств;
    • значительной корректировке площади естественного освещения (увеличение либо уменьшение оконного проема);
    • изменению стилистического и цветового решения фасадов, вызвавших порчу отделки или возмущение жильцов.

    Чем грозит незаконное остекление балкона

    В преобладающем ряде ситуаций работы по остеклению приравниваются к перепланировке, а их незаконное производство, без предварительных расчетов и оценки риска специалистами, может вызвать ряд проблем.

    Необходимость оформления в судебном порядке.

    Вынесение решения органами судебной или муниципальной власти (ст. 222 ГК РФ) об:

    • восстановлении нарушенных (разрушенных) конструкций за счёт собственника;
    • переустройстве в соответствии с законными требованиями к постройкам;
    • демонтаже.

    Штраф за незаконную перепланировку и нарушение правил использования жилых помещений, в размере от 1 до 2,5 тысячи (ст. 7.21 КоАП РФ).

    Предъявление согласующим органом требования в указанный период привести помещение в изначальное состояние (ст. 29 ЖК). Важная информация! Остекление балкона можно узаконить через суд, если выполненная перепланировка (переустройство) не создает опасность человеческому здоровью и жизни не затрагивает ничьи интересы.

    Но это не говорит о том, что узаконить возможно любое остекление.

    Порядок получения разрешения на остекление балкона или лоджии

    Последовательность получения регламентируется статьей 26 ЖК, которой определена необходимая документация.

    1. Согласованная проектная документация.
    2. Запротоколированное согласие общего собрания жителей (в случае затрагивания общедомового имущества).
    3. Выписка из домовой книги и письменное одобрение проживающих с нанимателем (если жилье предоставлено по договору социального найма).
    4. Техпаспорт.
    5. Выписка из ЕГРП или свидетельство о государственной регистрации (могут запросить дополнительно).
    6. Живущим в домах отнесенных к памятникам истории, культуры, архитектуры понадобится заключение соответствующих организаций.

    К кому обращаться

    Начинать следует с заказа в БТИ технического паспорта на квартиру. Он содержит часть исходной информации для проектных работ:

    • год постройки;
    • характеристику несущих и ограждающих конструкций здания, в том числе степень физического износа;
    • план квартиры;
    • вид с фасада.

    К тому же БТИ располагает информацией о ранее оформленных перепланировках (переустройствах) в МКД. Узнав которую, можно обратиться в проектную организацию уже разрабатывавшую типовые проекты. Это значительно снизит срок и стоимость изготовления ПСД.

    Если предстоящие работы затрагивают несущие, ограждающие строительные конструкции, понадобится техническое заключение об их состоянии. За ним можно обратиться в организацию, проектировавшую дом.

    Если строение относится к объектам культурного наследия, нужно получить в КГИОП задание и разрешение на работы.

    Для изготовления проекта нужно обратиться к юридическим лицам или ИП, которым СРО выдан допуск на выполнение проектных работ (предоставление своего проекта, сделанного собственноручно, не котируются).

    Предварительно нужно самостоятельно составить задание на проектирование, подробно указав какие работы следует предусмотреть.

    Совет! Выбирайте проектную организацию, в услуги которой входят согласования.

    Проект согласовывается с управляющей компанией, выдающей справку о его соответствии общедомовому архитектурному решению. Тут же берется выписка из домовой книги.

    Важная информация! Вопреки имеющейся на многих сайтах информации о необходимости согласования проекта с Госпожнадзором и потребнадзором, этого делать не нужно!

    Подразделениями Госпожнадзора МЧС не курируются перепланировки и не согласуются проекты такого рода. Функция возложена на органы местного самоуправления и надзора в строительстве. В структурные подразделения можно обратиться за консультацией в области пожарной безопасности.

    Законодательными НПА не регламентированы обязанности потребнадзора по надзору за строительством и реконструкцией объектов. С 1 января 2007 года обращаться за согласованием проектов перепланировок в многоквартирных жилых домах к ним не нужно. Эта функция возложена на органы местного самоуправления (статья 14 часть 7 ЖК).

    Разрешение на остекление как получить

    В помощь органам местного самоуправления, принимающим решение о возможности остекления, созданы межведомственные комиссии. В их входят представители заинтересованных ведомств, прошедшие аттестацию на право выдачи экспертных заключений к проекту. Поэтому с пакетом документов нужно обратиться в Администрацию любым из следующих способов:

    • Традиционным – явившись лично либо направив законного представителя.
    • Подать заявление через МФЦ.
    • Пройти регистрацию и подать его на портале единого справочно-информационного ресурса «Госуслуги».

    Предоставляются оригиналы либо заверенные нотариусом копии документов. На процедуру согласования отводится 45 дней. После принятия решения, в течение 3 дней, разрешение на перепланировку и остекление балкона выдаётся заявителю. При неявке — направляется по почтовому адресу или в МФЦ.

    Можно приступать к производству работ. По результатам составляется Акт приемки, один из экземпляров согласующий орган направляет в организацию по государственной регистрации. На его основании, после обмеров, изготавливается новый техпаспорт.

    Если по конкретному случаю остался открытым вопрос «Можно ли застеклить балкон без бумажной волокиты, либо сразу заняться подготовкой разрешительной документации?», совет – лучше обратиться в инстанции. Если ваш случай не требует дополнительных согласований, можете спокойно приступать к остеклению.

    Остекление балконов и лоджий — нужно ли согласовывать?

    Прямо в начале статьи мы ответим на главный вопрос: — нужно ли согласовывать остекление балконов и лоджий?

    Итак. По текущему законодательству остекление балконов и лоджий согласовывать не требуется.

    Но просим внимательно ознакомиться со статьей ниже, где мы опишем НЮАНСЫ.
    Так как остеклить можно так, не то что согласовать, а придется все демонтировать.

    Расскажем о конструкциях остекления балконов и лоджий, для которых не требуется согласование и в каких случаях согласование будет необходимо.

    Является ли остекление балкона перепланировкой

    До 2011 года остекление балкона в Москве считалось перепланировкой и требовало согласования в Мосжилинспекции по ПП № 73 от 2005 года.

    Новое постановление Правительства Москвы №508-ПП, принятое в 2011 году, исключило данное мероприятие, и теперь остекление балкона или лоджии НЕ СЧИТАЕТСЯ перепланировкой, а потому не нуждается в согласовании.

    Как можно проводить остекление балкона или лоджии в Москве

    Для того, чтобы остекление балкона можно было выполнить без согласования, его конструкция не должна изменять архитектурный облик здания. И каких то конкретных формулировок как делать или насколько одно должно не изменять в нормативных актах нет.
    Есть только устные общий рекомендации от сотрудников гос органов.
    И эти рекомендации сводятся к формулировкам «типа» — «делайте что то похожее как делают все и вопросов не будет».

    Мы же это трактуем следующим образом.

    • Для того, что бы проблем с остеклением не было, перед заказом остекления, необходимо выйти на улицу и посмотреть на дом.
    • «Прикинуть» какого типа остекления в доме больше и делать как большинство. То есть, если ваше остекление будет такое как у большинства, то вопросов у гос. органов не возникнет. А если вы допустим решите поставить какое нибудь остекление условное зеленого цвета (когда весь дом из белого), или конфигурация переплетов будет «в альпийском стиле» то могут возникнуть сложности.

    Случаи при которых остекление балконов и лоджий необходимо согласовывать

    На практике определенные конструкции остекления потребуется узаконить.

    Это касается следующих вариантов:

    • Устройства остекления с монтажом козырьков над балконами верхних этажей.

    Данный момент не связан непосредственно с остеклением. Это связано с тем, что в большинстве домов на последнем этаже нет козырьков, и что бы застеклить лоджию или балкон, будет необходимо сверху сделать козырек (крышу балкона или лоджии). А устройство козырьков согласуется с учетом разработки проектной документации и организации протокола собрания жителей, так как фасад это общедомовое имущество. И фактически делает невозможным устройство остекления, так как данное собрание крайне трудно и затратно провести.

    Читать еще:  Конденсат на балконе после утепления

    • Установки остекления с демонтажем существующего ограждения балкона.

    Здесь также сложность. Не один орган архитектуры не согласует решение, которое будет в корне отличаться от всего дома. То есть так как на нижних картинках не получиться. У всех единобразные «страшные» окна и у вас оно тоже останется таким же. Красивое «панорамное» остекление, которые «выбьется» из общего стиля дома даже пусть страшного, но общего стиля, никто не разрешит.

    • Остекление балконов и лоджий с «выносом»

    Также не разрешат. Это повышает нагрузку на плиту перекрытия, кроме того, опять же нарушается единый архитектурный стиль дома.

    Также напомним, что располагать на балконе отопительные приборы, подключенные к системе отопления (горячего водоснабжения) здания запрещено, даже если он утеплен.

    • Балкон и лоджия считаются холодными помещениями, где отопление не предусмотрено, и его монтаж расценивается как нарушение теплового контура здания. По той же причине нельзя соединять балкон (лоджию) с жилой комнатой (кухней).
    • В том случае, когда остекление балкона является лишь одним из мероприятий при перепланировке, его устройство отображается в проектной документации. При внесении изменений в документацию БТИ по итогам перепланировки остекление балкона отмечается в техпаспорте.
    Обозначения остекления балконов и лоджий в документах

    Как они обозначаются в проекте перепланировки, вы можете видеть ниже:

    Пример проекта перепланировки с остеклением балкона:

    План до перепланировки (остекления нет)

    Часть демонтажно-монтажного плана с указанием будущего остекления

    Как показывается остекление балкон и лоджия на планах БТИ

    Балкон без остекления

    Балкон с остеклением

    Лоджия с остеклением

    (либо Z-образная линия, либо двойная линия)

    Как они обозначаются в документах БТИ вы можете увидеть по ДАННОЙ ССЫЛКЕ.

    Фото жилых домов с остеклением балконов при капремонте:

    В рамках программы реконструкции многоквартирных домов Москвы во многих случаях на балконах и лоджиях за счет города устанавливается единое остекление. Это позволяет улучшить энергетическую эффективность здания в отопительный период и выполнить оформление балконов и лоджий в едином стиле.

    Остекление балконов и лоджий в Подмосковье

    Для городов Подмосковья необходимость согласования остекления балконов определяется действующим муниципальным регламентом. В одних районах Московской области согласование не требуется, а в других необходимо как изменение внешнего вида дома. Здесь необходимо предметно узнавать в каждом районе. Это достаточно просто сделать, просто позвонив в местную администрацию или отдел архитектуры.

    Нужно ли разрешение на остекление балкона и лоджии?

    Владельцы недвижимости решают застеклить лоджию или балкон чтобы защитить свое жилье от неблагоприятных погодных условий, шума и сделать это пространство более комфортным. Но, есть исключения, при которых начинать реализацию подобных работ можно только получив специальное разрешение на остекление.

    В каких случаях необходимо разрешение?

    Единого НПА, который регламентирует ремонт на лоджии или балконе нет, поэтому многие владельцы квартир полагают, что могут проводить такие работы произвольно. Но это не всегда так.

    Предусмотрены обстоятельства, когда разрешение на остекление необходимо. Например в ситуации, когда работы по остеклению могут привести к значительному возрастанию нагрузки на стены. Это особенно важно при ремонте в старых домах и зданиях, где плита перекрытия потеряла свою прочность из-за времени.

    Также разрешение необходимо при таких условиях:

    • остекляется конструкция с выносом в случаях, когда расширение проводится по плите, больше чем на 300 мм;
    • значительно меняется количество света;
    • проводимые изменения могут создать неудобства для остальных жильцов;
    • это имущество планируют продавать (в такой ситуации будут сверяться данные в техпаспорте с тем, в каком фактическом состоянием находится недвижимость);
    • имущество будет использоваться как залог для получения кредита.

    Изучив прецеденты можно увидеть, что, когда незаконное остекление пытаются сделать правомерным, суд часто объявляет неодинаковые решения, применяя определенные нормативные указания.

    Поэтому подрядчики, которые ремонтируют балконы используют правило, при котором увеличение жилплощади возможно максимум на 300 мм. Для такого типа работ получать согласование не нужно. В случаях, когда проводят остекление и расширяют балкон, который находится на самом низком этаже, требуется наличия специального документа.

    Как получить разрешение?

    Остекление – это не серьезное изменение планировки. Но если остекление Вашего балкона относится к случаям описанным выше, то работы проведенные без согласования, станут причиной штрафа для владельца. Чтобы не создать себе неприятности, нужно получить специальное разрешение на остекление.

    1. Подготовка плана остекления. Для создания этого документа, потребуется помощь проектировщика с соответствующей лицензией. Для подготовки проекта нужен техпаспорт жилища. После готовый проект согласовывают в БТИ. Возможны сложности, если это старинный дом, имеющий историческую и архитектурную ценность или пребывает в ветхом состоянии.
    2. Полный список документов должен быть отправлен в Жилищную инспекцию.
    3. Также в Жилищной инспекции нужно получить акт, который утверждает, что проделанная работа соответствует проекту. Для этого потребуется пригласить специалиста, который удостоверится в изменениях.

    Нужно предоставить оригиналы документов или копии, которые заверил нотариус. Подать бумаги можно, посетив инспекцию лично, отправив лицо-представителя, через МФЦ или «Госуслуги». Но для реализации работ данного вида в некоторых случаях нужно получать и согласие от собственников соседних жилищ.

    Какие документы нужны?

    Оформить разрешение на остекление балкона реально имея весь перечень бумаг. Их список регламентируется ст.25 ЖК.

    Согласно ему, заявитель должен предоставить:

    • документы, которые подтверждают право на владение;
    • проект будущего балкона;
    • письма, которые подтверждают согласие владельцев смежных жилищ (если проводится выдвигание балкона более чем на 30 см);
    • заявление.

    Если планируемые работы касаются несущих конструкций, необходимо получить заключение, в котором указано их состояние. Его реально оформить в организации, которая брала на себя обязанности по проектированию данного дома. Если строение относится к части культурного наследия, необходимо иметь задание, полученное в КГИОП. В некоторых случаях также запрашивают фото фасада, где находится балкон.

    При каких обстоятельствах оформление данной бумаги невозможно?

    Процедура капитального ремонта балконов контролируется документом, под названием Жилищный Кодекс. Владелец недвижимости не имеет права на разрешение на остекление лоджии, если:

    • это важный дом с исторической и культурной точки зрения;
    • конструкция слишком ветхая для проведения таких работ;
    • проводимые строителями работы навредят целостности несущих стен;
    • имеются ошибки в разработанном проекте;
    • в Жилищную инспекцию подан не полный перечень документов.

    Рассмотрение документов может занимать до 45 дней. Отказ оформляют в БТИ и регистрируют. Человек, подавший документы, узнает о результате рассмотрения примерно через 1-3 дня после того, как принято заключение.

    Получить отказ или разрешение можно лично зайдя в инспекцию, по почте или в МФЦ. Начинать работы разрешается после того, когда получен документ, позволяющий это, а не в процессе его оформления. Если не сделать этого, остекление может быть признано незаконным и подлежать демонтажу.

    Ответственность за работы без разрешения

    Если застеклить балкон произвольно, не обладая соответствующими документами, нарушителя ждет наказание в виде:

    • штрафа суммой до 2,5 тыс. руб.;
    • решения демонтировать конструкцию;
    • продажи жилплощади принудительным образом (за полученные средства ликвидируется неразрешенные перемены, а остаток суммы получает лицо, в чьей собственности было жилье).

    Последний пункт возможен в том случае, когда из-за остекления нарушилась прочность и целостность несущих конструкций.

    Заказать остекление лоджии следует только после окончания всех бюрократических процедур и при наличии ряда других документов. Для этого потребуется перечень нормативных бумаг, управляющих определенной частью процесса. Поэтому стоит знать, по каким правилам получают эту бумаги и какие есть основания для отказа в его оформлении.

    Как получить разрешение на остекление балкона и лоджии

    Большинство законопослушных граждан даже не подозревают, что на самостоятельное остекление балконов и лоджий нужно получить разрешение в соответствующих инстанциях, поэтому большая часть балконов остеклена без документального подтверждения. На самом деле есть только одна причина, когда для этого не требуется разрешение – это когда оно произведено при строительстве дома и входит в изначальный архитектурный замысел строения. Как получить разрешение на остекление балкона и что сделать, чтобы облегчить процесс оформления всех документов, мы расскажем в этой статье.

    Нужно ли разрешение на остекление балкона

    Согласование остекление балкона необходимо всегда, когда вы собираетесь сделать это самостоятельно. Это объясняется тем, что любая перепланировка жилища может затронуть интересы ваших соседей и повлиять на целостность общей собственности.

    Почему нельзя остеклить балкон без разрешения:

    • Оконная конструкция увеличит нагрузку на строение;
    • Некачественное остекление изменит степень освещенности квартиры;
    • Ошибки при установке могут привести к выпадению рам и нанести ущерб посторонним людям.

    Выпадение балконных рам

    Проблемы, возникающие из-за отсутствия разрешения

    Если ваш балкон уже застеклен или вы только собираетесь это сделать, этот шаг приравнивается к перепланировке жилплощади. Отсутствие разрешения на такие действия может создать проблемы при продаже квартиры. Даже если вы не собираетесь сейчас ее выставлять на продажу, проблемы могут возникнуть у ваших наследников. Неприятности могут возникнуть и в том случае, когда вам нужно будет взять кредит на большую сумму под залог квартиры – кредиторы вправе отказать вам в ссуде.

    Но самой большой проблемой станет штраф за незаконную перепланировку, составляющий от 2 до 2,5 тысяч рублей. К тому же, вас обяжут демонтировать остекление лоджии, что выльется в дополнительные расходы. Конечно, нам могут быть неизвестны случаи, когда из-за самовольного остекления кто-то пострадал, но это не означает, что это не коснется и нас или наших близких.

    Читать еще:  Пристройка балкона на первом этаже разрешение

    Так же нужно учесть, что самостоятельно просчитать несущие возможности балконных плит и их способность выдерживать нагрузки могут не все, поэтому всегда есть риск деформации конструкции, особенно в старых домах.

    Как получить разрешение

    Разрешение на остекление лоджии выдает территориальная инспекция жилья, но, прежде чем обратиться в эту организацию, следует собрать пакет документов.

    Документы для получения допуска на остекление лоджии:

    • Составленное по образцу заявление;
    • Оригинал или заверенная у нотариуса копия свидетельства о госрегистрации на право владения собственностью;
    • Техпаспорт помещения;
    • Проект остекления лоджии, согласованный во всех инстанциях.

    За техническим паспортом вам следует сходить в БТИ – в нем будет содержаться вся информация, на основании которой производится разработка проекта.

    Но наибольшая сложность состоит в получении проекта на остекление лоджии – его могут выдавать только организации, имеющие допуск на проектирование жилых зданий. Сотрудники проектной организации сначала составляют заключение о возможности остекления вашего балкона на основании его технического состояния, а затем разрабатывают проект остекления.

    Проект остекления балкона

    После этого готовый проект должен пройти согласование остекления лоджии еще в четырех организациях – в управляющей компании (ДЭЗ), в Роспотребнадзоре (СЭС), в Госпожнадзоре и в архитектурном департаменте города. При благоприятно сложившихся обстоятельствах, пройдя все эти инстанции, вы отнесете пакет документов в территориальную инспекцию жилья, где вам дадут допуск на остекление балкона.

    Попробуйте в местном Архитектурно-планировочном управлении узнать, собирал ли кто-то из жильцов вашего дома документацию на разрешение остекления балкона. Если да, то вам могут позволить выполнить работы по уже имеющемуся проекту. Вам нужно будет просто принести из проектного отдела справку о том, что ваше остекление будет точно таким же.

    В каких случаях не разрешается остекление балкона

    Нельзя ожидать, что вашу просьбу о разрешении на остекление балкона удовлетворят в любом случае. Например, если вы планируете вынести на площадь балкона приборы центрального отопления, есть риск разбалансировки всей отопительной системы, поэтому разрешение на этот шаг вам не дадут. По этой же причине не позволяется убрать часть стены под оконным проемом или расширить дверной проем на балкон.

    Остекление лоджии не производится и в том случае, если оно нарушит внешний архитектурный вид дома в целом. Это касается тех ситуаций, когда ваш балкон выходит на центральную сторону улицы, особенно в исторической части города.

    Незаконное остекление балконов

    Конечно, вся процедура по получению разрешения длительная и дорогая, так как придется оплачивать счета: за создание проекта, согласование в различных организациях, услуги БТИ и различные госпошлины. Иногда эта сумма достигает стоимости самого остекления, поэтому многие решаются произвести его, не получив разрешения. Но каждый сам решает: подчиниться требованиям закона, и чувствовать себя спокойно, или пойти на риск и в любой момент ожидать неприятностей со стороны контролирующих служб.

    Мой балкон — моя крепость. Как в России борются с остеклением лоджий

    Застеклить балкон — естественная необходимость для многих жителей средней полосы России. Таким способом люди защищают часть своей квартиры от снега, дождя и прочих погодных катаклизмов. Особенно усердные выводят на лоджии отопление и освещение: так помещение становится полноценной частью жилой площади.

    В настоящий момент доля квартир с застекленными лоджиями и балконами составляет 70–80% от всего жилищного фонда в Москве, подсчитали в риелторском агентстве «Азбука жилья» по просьбе «РБК-Недвижимости».

    «Остекление балкона для россиян вещь, прежде всего, практичная, — объяснил генеральный директор этого агентства Владимир Каширцев. — В российском климате застекленный балкон имеет ряд преимуществ: на нем можно сушить белье, сделать зону отдыха. В квартиру проникает меньше шума, пыли и грязи с улицы, в комнате становится теплее. Плюс здесь можно хранить различные вещи, начиная от коробок, заканчивая велосипедами и колясками».

    Обустройство балконов и лоджий не принято считать сложной манипуляцией: многие делают это своими силами и не задумываются о том, чтобы получать какие-то документы в государственных инстанциях. Между тем остекление может оказаться по-настоящему нелегальным — в России существует сразу несколько препятствий для тех, кто решит облагородить собственный балкон. «РБК-Недвижимость» расспросила юристов, риелторов и архитекторов о том, какие препятствия стоят перед людьми, которые решатся на остекление.

    Перепланировка или переустройство

    Поскольку остекление балкона или лоджии не меняет площади квартиры, то оно не является перепланировкой — но по закону признается переустройством, рассказала руководитель одного из офисов риелторского агентства «Миэль» Ольга Тихонова. Разница существенная: если перепланировка подразумевает перенос стен и изменение конфигурации комнат, то переустройство — это банальная перекладка электропроводки и других инженерных сетей.

    Для легализации перепланировки собственнику требуется множество бумаг и согласований. В том случае, если с остеклением балкона или лоджии проводятся стандартные работы в обычной квартире, никаких запретов или ограничений быть не может, считает управляющий партнер компании «Правовое решение» Сергей Воронин. «Остекление балконов или лоджий ни в каких документах не прописывается — оно полностью лежит на собственнике квартиры до тех пор, пока изменения не меняют тип владения помещением», — указал адвокат.

    В большинстве случаев установка оконных рам действительно производится без разрешительной документации, однако законы предусматривают ряд исключений, предупредили в «Азбуке жилья».

    В каких случаях остекление запрещено

    • Если остекление нарушает правила пожарной безопасности. К примеру, нельзя остеклить балкон, если он является выходом на пожарную лестницу, что характерно для жилой застройки 1970–1980-х годов.
    • Остекление запрещается, если оно нарушает внешний вид зданий, представляющих историческую ценность или являющихся памятниками архитектуры.
    • Запрещено остеклять балконы ветхих домов, где велик риск разрушения несущих плит.

    По информации Европейской юридической службы

    «Остекление балконов и лоджий напрямую не относится к перепланировке в силу закона, но приравнивается к этому понятию, поскольку остекление, как любое другое изменение жилой или общей площади, должно соответствовать определенным нормам: санитарным, гигиеническим, пожарным, нормам безопасности эксплуатации и другим, — рассказала ведущий юрист Европейской юридической службы Юлия Вазян. — Следует учитывать, что при остеклении не только изменяется архитектурный вид здания, но и увеличивается нагрузка на плиты перекрытия и отделку фасада за счет веса стекла и отделочных материалов».

    Зачем ограничивают остекление

    Попытка избежать избыточной нагрузки на дом — основная причина запретов на остекление лоджий. «Иногда владельцы, застеклив и утеплив балкон, демонтируют внутренние оконные рамы и даже выносят на балкон батареи отопления. Это считается перепланировкой и переоборудованием», — указал директор юридического департамента Century 21 Россия Дамир Хакимов.

    «Если первоначальная конструкция балкона не имеет крыши, а следовательно, не имеет объема, то его застекление фактически означает внесение изменений в конструкцию фасада здания, — добавил Хакимов. — То же самое будет, если застекление осуществляется с выносом рамы за линию фасада — получится увеличение объема балкона. Также перепланировкой может считаться сооружение козырька над балконом».

    К обязательному согласованию остекления балконов и лоджий относятся также квартиры, расположенные на последнем этаже жилого дома, обратили внимание в Европейской юридической службе. «[В этом случае] устройство остекления выполняется не от ограждения до ограждения, а с устройством крыши и крепления к фасаду здания», — разъяснила Юлия Вазян.

    В группу риска попадает и панорамное остекление, предупредили в юридической фирме «Правовое решение». «Это повышает нагрузку на плиту в два-три раза, — рассказал адвокат Сергей Воронин. — Разрешение или согласование государственных органов требуется и тогда, когда полностью меняется плита, что не предусмотрено в проекте дома». «Без изучения проекта работ по застеклению нельзя ответить на вопрос, будет ли в конкретном случае застекление считаться перепланировкой. При наличии сомнений лучше обратиться за консультацией в орган власти, отвечающий за согласование», — заключил Дамир Хакимов.

    Где согласовать остекление

    • Бюро технической инвентаризации (БТИ). Сюда нужно предоставить проект, где указаны размеры, места стыков, смета материалов и пр. Этот документ должен включать расчет нагрузки на перекрытия и заключение о возможности выполнения работ.
    • Архитектурно-планировочное управление. Здесь необходимо согласовать изменение фасада здания — цвет и рисунок наружной обшивки балкона.
    • Районное отделение пожарного надзора. Служба проверит общую огнестойкость материалов, указанных в смете, и выдаст заключение о том, что перепланировка не затруднит эвакуацию при пожаре.
    • Санитарно-эпидемиологическая служба. Выдает справку о соответствии функционального использования здания и соблюдении санитарных норм.
    • Жилищная инспекция. В эту службу нужно представить заключения всех инстанций — здесь вынесут итоговое решение о том, соответствует ли остекление балкона действующим нормативам. Само разрешение выдается межведомственной комиссией.

    По информации Европейской юридической службы

    Собственную PR-кампанию против остекления лоджий ведут архитекторы, которые считают застекленные балконы неэстетичными. Остекление балконов в многоквартирных домах стали настоящим бедствием последних 20 лет — рассказала «РБК-Недвижимости» глава московского бюро MAD Architects Мария Николаева. — Зачастую балконы незаконно наращивают, делают остекление в пол или закрывают остатками древесины от дачного сезона. Каждый собственник думает о расширении собственной площади, забывая при этом, что экстерьер здания страдает и превращается в сборную солянку коробок на фасаде».

    «Такая небрежность нарушает архитектурный облик района и создает диспропорции пространства, — продолжила Николаева. — Особенно жаль, когда пластик крепится к колоннам в сталинских домах, стирая из виду лепнину. В Европе в исторических центрах городов не встретить остекленных балконов, а за самовольное изменение фасадов можно получить серьезный штраф».

    Восприятие балкона и лоджии как функционального пространства крайне субъективно — оно зависит от приоритетов, привычек и социального статуса каждого конкретного жильца, отметил глава архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. «Странно ожидать, что пролетарский подход «всем все одинаково» будет применим к современному обществу, — указал Валеев. — Отсюда безграничные творческие экзерсисы жильцов на фасадах. Кто-то любит чистый не захламленный открытый балкон, кто-то использует его как склад, для других это способ уединения, а для кого-то и вовсе огород».

    Читать еще:  Делаем пол на балконе своими руками

    Обратитесь в Министерство культуры

    Помимо сугубо технических причин остеклению балконов и лоджий может помешать месторасположение или охранный статус дома. «Если дом является фасадным, относится к памятникам архитектуры, то потребуются дополнительные согласования с различными ведомствами — от жилинспекции до Министерства культуры. Это будет сложно», — утверждает Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

    Эрик Валеев, глава архитектурного бюро IQ:

    — До революции балкон был украшением: он присутствовал далеко не в каждой квартире и являлся элементом статуса. Аренда квартиры с балконом была дороже, чем жилья без балкона, а хозяину не приходило в голову его стеклить. К концу XX века балкон начинает восприниматься не как благо и собственная часть улицы, а как недоделанная часть квартиры и, по сути, потерянная площадь. Начинается эпоха остекления. На это есть несколько причин: наша страна вступает в эпоху потребления, вещей становится больше, кладовок нет или не хватает, ценность каждого метра растет, жильцы стараются выжать из квартиры максимум. Одновременно на улицах становится больше автомобилей, и у людей растет необходимость в защите от шума и пыли. Тут не до роскоши.

    Отношение к балкону как к роскоши и впрямь существовало, подтвердили в сервисе по поиску дизайнеров и подрядчиков для ремонта Houzz. «Сегодня модной считается концепция нетронутого балкона со столиком, стульями, цветами, местом для отдыха, — суммировала опыт различных дизайнеров главный редактор портала Houzz в России Елена Амбросимова. — В условиях малогабаритной квартиры, пожалуй, это и есть та самая роскошь: позволить себе выделить весь балкон только на отдых, а не на хранение летней резины, могут немногие».

    В настоящий момент все больше новостроек еще на этапе возведения получают застекленные балконы и лоджии, отметили риелторы и архитекторы, опрошенные «РБК-Недвижимостью». «В ряде новых проектов на первичном рынке делают акцент именно на лоджиях, когда зона лоджии включена в теплый контур квартиры, а покупатель сам решает, отделять ли как-то эту зону. Таким образом возрастает эффективная площадь квартиры, плюс собственнику нет нужды придумывать, как отапливать лоджию», — объяснил Владимир Каширцев из «Азбуки жилья».

    «Некоторые застройщики реализуют проекты с застекленными лоджиями по всему световому фронту. Получается некая вторая «кожура», которая понижает уровень освещенности в квартире и уменьшает ее полезную площадь, — рассказал Эрик Валеев. — Я считаю, что необходим комплексный подход. Авторы проекта должны задавать параметры будущего остекления, чтобы получилась архитектура «с открытым кодом».

    В качестве примера руководитель бюро IQ привел лауреата Притцкеровской премии Алехандро Аравену, который создает целые кварталы «половинчатых» домов. «[В таких районах] жильцы по мере необходимости сами достраивают вторую часть, — указал Валеев. — Необходимо придумывать проекты, в которых уже запрограммированы возможности расширения — чтобы это не портило, а, напротив, оживляло фасады».

    Судебные прецеденты

    В российских законах не прописано, что нужно обязательно получать разрешение на остекление балкона, однако в стране уже сложилась судебная практика с делами, по итогам которых владельцев обязывали снимать остекление, заявила Ольга Тихонова из агентства «Миэль».

    Юлия Вазян, ведущий юрист Европейской юридической службы:

    — Некоторые ограничения вызывают массу споров в судебной практике. Так, Санкт-Петербургский городской суд решением от 17.01.2012 № 0254 обязал собственника квартиры демонтировать самовольно возведенное застекленное ограждение балкона квартиры, поскольку разрешительная проектная документация на остекление балкона с устройством козырька отсутствует, а остекленное ограждение не соответствует требованиям строительной безопасности, так как балкон обшит материалами, относящимися к категории «сильно горючие».

    В то же время Дзержинский городской суд Нижегородской области вынес решение об отказе в иске лица, обратившегося с требованием к собственнику привести помещение в первоначальное состояние. Истец утверждал, что было произведено остекление балкона с использованием деревянных конструкций без получения соответствующего решения собственников жилья многоквартирного дома и контролирующих органов, а сам факт остекления нарушает архитектурный облик жилого дома. Застекленный балкон собственника узаконили.

    Сейчас наличие остекленного балкона не влияет на цену, однако делает квартиру более привлекательной для покупателя, убеждены в агентстве «Миэль». «Еще 10–12 лет назад клиенты мало внимания обращали на наличие остекления, так как спрос [на квартиры в Москве] был гораздо выше», — заявила Тихонова.

    «Лет 10–15 назад делать остекление балкона было модным, — подтвердил Владимир Каширцев. — В начале 2000-х для остекления использовали алюминиевый или деревянный профиль. Сейчас им на смену пришли пластиковые стеклопакеты: началась новая волна остекления. Наличие качественного стеклопакета можно рассматривать как плюс при продаже квартиры, хотя сейчас на стоимость жилья застекленный балкон не влияет. На вторичном рынке для продажи важны все характеристики в совокупности».

    Можно ли остеклять балкон без разрешения

    Популярное

    В Волгограде скончалась звезда «Царицынской оперы» Ольга Сабирова

    Названы 5 машин, у которых чаще всего рвется ремень ГРМ

    Окружить заботой: сколько стоит проживание в доме престарелых и какие услуги там оказывают

    Считается ли остекление балкона перепланировкой? Нужно ли получать для этого разрешение? Ответы на эти вопросы ищите в нашем материале.

    Было ваше, стало наше

    Посмотрите на фасад любой пятиэтажки. Бросается в глаза пестрота балконов и вариантов их отделки, остекленные площадки вперемежку с открытыми. Что хотим, то и творим. Если мы решили обустроить балкон на свое усмотрение, сделать его теплее и практичнее, то начинаем искать мастера и не думаем о разрешении государственных инстанций. Этому, пожалуй, есть объяснение. Одно время балконы считались собственностью жильцов, но начиная с 2005 года все изменилось: балконы и лоджии отнесены к общедомовому имуществу. А значит, неминуемы ограничения на их использование. К тому же любые фасадные изменения могут навредить дому.

    – Имейте в виду, что балкон и лоджия разные вещи, – обращает внимание председатель общественного объединения «Ассоциация советов многоквартирных домов» Александр Ошеров. – Балкон – это выступающая за фасад огороженная площадка. У лоджии же есть опора в виде двух боковых стен. Естественно, что балкон может выдержать меньшую нагрузку на квадратный метр. Остекление добавляет веса всей конструкции, соответственно, на здание ложатся дополнительные килограммы. Выдержит ли оно такой «довесок» – вопрос.

    Если по первоначальному проекту предусмотрено остекление, то строение выдержит такое преобразование, и разрешения не потребуется. Если ваш дом является памятником архитектуры или имеет культурно-историческую ценность, балкон вообще вряд ли разрешат остеклить.

    Важно также, не нарушит ли это противопожарные правила, не вызовет ли неудовольствие соседей. Запрещено остеклять балконы ветхих домов. Во всех случаях я бы советовал начать с УК, там вам подскажут план действий.

    Перепланировка или переустройство?

    Единого документа, регламентирующего все вопросы остекления балконов «от а до я», нет. По словам ведущего юрисконсульта Госюрбюро Волгоградской области Натальи Гребенниковой, отдельные моменты прописаны в разных нормативных актах, порой противоречащих друг другу. Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену и перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования и требует внесения изменения в технический паспорт помещения. Перепланировка же представляет собой изменение конфигурации помещения и также требует внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, производится по согласованию с органом местного самоуправления.

    – Ввиду того что остекление балкона в многоквартирном доме не относится к перепланировке или переустройству, получение разрешения не требуется, – прокомментировали ситуацию в инспекции Государственного жилищного надзора Волгоградской области. – Но вместе с тем остекление и (или) изменение материала экранов для ограждения балконов и лоджий меняют архитектурно-градостроительный облик многоэтажки, а на это потребуется получить разрешение. Порядок его предоставления утвержден Решением от 21.11.2018 №3 / 59 Волгоградской городской думы «Об утверждении порядка предоставления решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта на территории Волгограда». В соответствии с п. 2 ч. 2.1 главы 2 разрешение предоставляется департаментом по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда.

    – Судебная практика показывает, что если остекление балкона увеличивает нагрузку на балконные плиты, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, суд может признать остекление балкона перепланировкой, – комментирует юрист. – Также, если на балконе произведены работы, связанные с увеличением площади и его остеклением без разрешительных документов, суд может признать, что остекление и переустройство балкона влекут за собой необходимость внесения изменений в технический паспорт и являются перепланировкой жилого помещения. Самовольная перепланировка наказывается по закону штрафом (ст. 7.1 КоАП РФ). Попутно может быть вынесено решение о демонтаже остекления. В то же время, если не нарушаются права и законные интересы других граждан и не создается угроза чьей‑либо жизни, не нарушается вид фасада многоквартирного дома и остекление балкона не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, суды признают за собственником право на сохранение балкона в перепланированном виде полностью или частично.

    Иными словами, остекление балкона не является переустройством или перепланировкой, требующими получения разрешения органов власти, если оно не ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида дома.

    Наталья Хайрулина ©Фото автора

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector